Kira Bedelinin Tespiti ve Kira Tespit Davası
Kira tespit davası, kira bedelinin yasal düzenlemelere uygun olarak yeniden belirlenmesi gerektiğinde ya da taraflar arasında yeni kira bedelinin tespiti konusunda anlaşmazlık yaşandığında başvurulması gereken bir hukuki süreçtir. Bu durumda, hem kiracı hem de kiraya veren (ev veya işyeri sahibi) mahkemeden kira bedelinin belirlenmesini talep edebilir. Ancak şunu belirtmek önemlidir ki, kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için açılabilir. Tarla, taşıt ya da diğer taşınır mallarla ilgili olarak kira tespit davası açılması mümkün değildir.
Kira tespit davası, yalnızca kira bedelinin belirlenmesi ve tespiti amacıyla açılabilir. Bu bağlamda, kira tespit davalarında kira bedelinin tespiti ile birlikte tahsilat talep edilemez. Bu davalar, sadece kira bedelinin kesin bir şekilde belirlenmesine yönelik olup ve bu kararlar ilamlı icra yoluyla icraya konulamazlar. Kira bedelinin tahsil edilmesi için ayrı bir hukuki süreç başlatılması gerekmektedir.
Kira Tespit Davası Nedir?
Beş yılı aşan konut ve işyeri kiralarında, taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, kira bedelinin piyasa koşullarına göre mahkeme tarafından belirlenmesi talep edilen dava, kira tespit davası olarak adlandırılmaktadır. Kira tespit davası, kira bedelinin yasal düzenlemelere uygun şekilde yeniden belirlenmesi gerektiğinde veya taraflar arasında yeni kira bedelinin belirlenmesinde anlaşmazlık çıktığında başvurulacak bir hukuki yoldur. Bu tür davalarda mahkeme, kira bedelinin adil bir şekilde belirlenmesini sağlamak amacıyla taraflar arasındaki uyuşmazlıkları çözerek yasal düzenlemelere uygun bir bedel tespit eder.
Beşer yıllık dönemlerle belirlenen kira bedeli, her yeni beş yıllık dönemde aynı ilkeler doğrultusunda tekrar değerlendirilebilir. Uzun vadeli kira sözleşmeleri ve ülkemizdeki enflasyon oranları göz önüne alındığında, kira bedelinin sabit tutulmasının adil olmayacağı açıktır. Bu sebeple, yasalar kiraya verenlere bu durumda dava açma hakkı tanımaktadır. Ancak, bu davanın açılabilmesi için belirli şartlar ve kurallara uyulması gerekmektedir. Bu nedenle, kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla açılacak davalar büyük önem taşımaktadır.
Kira Tespit Davasının Hukuki Niteliği
Kira tespit davası, verilen kararın tespit niteliği taşıyan bir hukuki süreçtir. Ancak, diğer tespit davalarından farklı olarak, kira tespit davalarında mevcut bir hukuki ilişkinin varlığına dair karar verilmesinden ziyade, mevcut hukuki ilişkinin yeni bir duruma dönüşmesi veya değişmesi söz konusudur.
Kira tespit davası, yalnızca kira bedelinin belirlenmesi amacıyla açılabilir. Bu sebeple, bu davalarda kira bedelinin tespit edilmesi ile birlikte tahsilat talep edilemez. Kira tespit davaları, yalnızca kira bedelinin kesin olarak belirlenmesine odaklanır ve verilen kararlar ilamlı icra yoluyla uygulanamaz. Kira bedelinin tahsil edilmesi için ise ayrı bir hukuki süreç izlenmesi gerekmektedir.
Kira Tespit Davası Şartları
Kira tespit davası hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilir. Bu maddeye göre, kira bedelinin belirlenmesine yönelik dava her zaman açılabilir. Bu düzenlemeden çıkarılması gereken sonuç, davanın süre açısından reddedilemeyeceğidir. Ancak, kararın hangi tarihten itibaren uygulanacağı, dava açılmadan önce kiracıya ne kadar süreyle bildirimde bulunulduğuna ve kira sözleşmesinin hükümlerine göre değişiklik gösterebilir.
- - Kira sözleşmesinin varlığı
Kira tespit davası açmak için ilk ve en önemli şart, geçerli bir kira sözleşmesinin varlığının kanıtlanmasıdır. Yani, dava açmak isteyen tarafın, geçerli bir kira sözleşmesine sahip olması gerekmektedir. - - Hukuki Yarar
Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesinin birinci fıkrasına göre, kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için hukuki bir yararın varlığı gerekmektedir. Kira tespit davası açıldığında, mahkeme öncelikle hukuki yararın mevcut olup olmadığını değerlendirecek ve eğer hukuki yarar bulunmazsa, dava reddedilecektir. - - 5 Yıllık sürenin geçmiş olması
Her yıl yenilenen kira sözleşmelerinde, taraflarca belirlenen artış oranlarına rağmen, beşinci yılın sonunda kira bedelinin tespiti amacıyla dava açılabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrasında yer alan “taraflar arasında bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın” ifadesi, kira tespit davalarının açılabilmesi için tarafların önceden anlaşmış olup olmadığının dikkate alınmayacağını belirtmektedir. Bu durumda, mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli, mevcut sözleşmeye aykırı sayılmaz. - - İhtarname
Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinin ikinci fıkrasına göre, kiraya veren, kira bedelinin tespiti davası açmadan önce, kira sözleşmesinin bitiş tarihinden en az otuz (30) gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirimin yazılı olması, Türk Borçlar Kanunu’na göre geçerlilik şartıdır. Ancak, Kanun’da yazılı bildirimin nasıl yapılacağına dair özel bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu nedenle, bildirimin Tebligat Kanunu’na ya da noter aracılığıyla yapılması zorunlu değildir. Kiraya veren, kiracıya yazılı bildirimi uygun bir şekilde iletebilir, ancak bu bildirimin yazılı ve zamanında yapılması gerekmektedir.
Bu durumda, kiraya verenin kiracıya yazılı bildirimde bulunması ve ardından yeni kira dönemi sonuna kadar kira tespit davası açması durumunda, mahkeme tarafından belirlenen kira bedeli, yeni kira dönemi başlangıcından itibaren kiracı için bağlayıcı olacaktır. Yani, mahkemenin kararı, yeni kira dönemi itibariyle geçerli olacak ve kiracı, belirlenen yeni kira bedelini ödemekle yükümlü olacaktır.
Kira Tespit Davalarında Zorunlu Arabuluculuk
01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak kira tespit davalarında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak bir dava şartı haline gelmiştir. Bu nedenle, arabuluculuğa başvurulmadan doğrudan dava açılması durumunda, dava usulden reddedilecektir. Taraflar, arabuluculuk sürecinde anlaşmazlıklarını çözemezlerse, arabuluculuk sürecine ilişkin son tutanak ile birlikte dava açma hakkı doğar ve bu tutanak, dava açılabilmesi için gerekli bir belge olarak kabul edilir.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
Kira tespit davası açma süresi açısından, beş yıldan uzun ve beş yıldan kısa süreli kira sözleşmelerini ayrı ayrı ele almak daha faydalı olacaktır. Özellikle belirtmek gerekir ki, beş yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde, kiranın piyasa rayicine göre belirlenmesi değil, eğer sözleşmede bir artış şartı yoksa, bu durumda kira bedelinin artırılması talep edilebilmektedir.
- - Kira sözleşmesinin 5 yıl veya daha uzun süredir devam etmesi durumunda
Kira sözleşmesinin beş yıl veya daha uzun süre devam etmesi durumunda, kira tespit davası açılabilir. Bu durumda, mahkeme, TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) on iki aylık değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak ve hakkaniyeti göz önünde bulundurarak, piyasa rayicine uygun bir kira bedeli belirlemek için karar verecektir. - - Kira sözleşmesinin henüz 5 yılı doldurmaması durumunda
Kira sözleşmesi henüz beş yılı doldurmamışsa, yine kira tespit davası açılabilir. Ancak bu durumda, dava, kira bedelinin piyasa rayicine göre belirlenmesi işlevini görmez. Zira, mahkeme, emsal kira bedellerini göz önünde bulundurarak bir karar veremez. Hakim, yalnızca tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık değişim oranlarını aşmamak kaydıyla bir kira bedeli tespiti yapabilir. Bu imkan, taraflar için zaten sağlanmış bir haktır.
Geriye Dönük Kira Tespit Davası Açılması
Kira tespit davası sonucu belirlenen kira bedeli, kural olarak ileriye dönük etkiler doğurur. Ancak, geriye dönük kira tespit davası yalnızca belirli şartların mevcut olması halinde açılabilir. Mevzuata göre, eğer önceden kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuşsa veya kira sözleşmesinde bir artış şartı bulunuyorsa, kira tespit davası, söz konusu kira yılı için geriye dönük etkiler yaratabilir. Bu durumda, mahkeme tarafından belirlenen kira bedeli, geriye dönük olarak uygulanabilir.
Sözleşmede Artışa İlişkin Hüküm Bulunması Halinde
Kira sözleşmesinde, yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm bulunuyorsa, bu durumda, yeni kira dönemi başlamadan önce açılacak bir kira tespit davası sonucunda mahkemece verilecek karar, yeni dönem başından itibaren geçerli olacaktır. Yani, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli, yalnızca yeni kira dönemi için uygulanacak olup, geçmiş dönemi kapsamayacaktır.
Sözleşmede Artışa İlişkin Hüküm Bulunmaması Halinde
Bu durumda, kiraya verenin yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce kira tespit davası açması veya kira bedelinin artırılması için kiracıya yazılı bir ihtarda bulunmuş olması gerekmektedir. Kiracıya yapılacak yazılı ihtarın ardından, yeni kira dönemi sonuna kadar dava açılması durumunda, mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli, bu yeni dönemin başından itibaren geçerli olacaktır. Bu şartlar yerine getirildiğinde, belirlenen kira bedeli yeni kira dönemine ait olarak uygulanacaktır.
Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
Kira tespit davası, uygulamada genellikle kiraya veren (ev/işyeri sahibi) tarafından açılmakla birlikte, kiracının da bu davayı açması hukuken engellenmiş değildir. Çünkü kira tespit davasında, yalnızca kira bedelinin artırılması değil, aynı zamanda kira bedelinin indirilmesi de talep edilebilir. Ayrıca, malik ve kiraya veren farklı kişiler olabilir. Bu durumda, Yargıtay, malikin de kira tespit davasını açabileceğini kabul etmektedir. Bu durum, kiracı ve kiraya veren arasındaki sözleşmenin dışında, mülkiyet hakkına sahip olan kişinin de dava açabilme hakkı olduğunu gösterir.
Eğer kira sözleşmesinde birden fazla kiraya veren bulunuyorsa, bu kişiler mecburi dava arkadaşı olarak kabul edilir ve davayı birlikte açmak zorundadırlar. Çünkü kira tespit davası, tüm kiraya verenleri etkileyebilecek bir karar içerdiğinden, her bir kiraya verenin davaya dahil olması ve birlikte hareket etmesi gereklidir. Bu durum, tüm tarafların çıkarlarının korunmasını ve mahkeme kararının geçerliliğini sağlamaya yönelik bir düzenlemeyi yansıtır.
Yeni Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Kira tespit davalarında, mahkeme tarafından bilirkişiler aracılığıyla inceleme yapılması, taşınmazın durumu ve emsal kira bedellerinin araştırılması gereklidir. Mahkeme, bu araştırmalar sonucu hazırlanan bilirkişi raporunu dikkate alarak ve hakkaniyeti gözeterek kira bedelini belirleyecektir. Bilirkişiler, taşınmazın fiziki özellikleri, piyasa koşulları ve benzer emsallerin kira bedelleri gibi faktörleri inceleyerek mahkemeye rehberlik eder ve adil bir kira bedelinin tespit edilmesini sağlar.
Kira bedelinin belirlenmesinde hakim tarafından aşağıdaki kıstaslar göz önünde bulundurulabilir:
- - TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) Değişim Oranı
Bir önceki yılın on iki aylık TÜFE ortalaması, kira bedelinin belirlenmesinde önemli bir referans noktası olarak kabul edilir. TÜFE’deki yıllık değişimin kira bedelini belirlemede kullanılması, enflasyonun kira bedelleri üzerindeki etkisinin daha iyi anlaşılmasını sağlar. TÜFE Değişim Oranı, kira fiyatlarındaki artış ya da azalışın izlenmesi ve dengeli bir kira bedelinin belirlenmesi için temel bir gösterge işlevi görür. - - Kiralananın Durumu
Kira bedelinin belirlenmesi sürecinde, taşınmazın yer aldığı konum, fiziksel durumu, kullanım amacı, özellikleri ve bakım gereksinimleri gibi unsurlar göz önünde bulundurulmaktadır. Bunun yanı sıra, taşınmazın bulunduğu çevredeki sosyal, ekonomik ve kültürel değişimler de hakim tarafından dikkate alınır. Genellikle, iyi bakımlı, modern ve fonksiyonel taşınmazlar, aynı bölgede bulunan benzer taşınmazlara kıyasla daha yüksek bir kira bedeline sahip olurlar.
Bu sebeple, kira bedelinin tespit edilmesinde, taşınmazın durumu ve çevresel faktörler göz önünde bulundurularak, hak ve nesafet kurallarına uygun bir karar verilmesi esastır. - - Rayiç Kira Bedeli
Mahkeme, kira bedelini tespit ederken, kiralananın bulunduğu bölgedeki benzer özelliklere sahip diğer taşınmazların kira bedellerini inceleyerek bu verileri değerlendirmeye alır ve aynı bölgedeki emsal kira bedellerini göz önünde bulundurur. - - Hakkaniyet
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinin 3. fıkrasında yer alan “hakkaniyete uygun biçimde” ifadesi, kira tespit davalarında hakimlerin hakkaniyeti göz önünde bulundurmasını zorunlu kılar. Uygulamada bu kavram genellikle "eski kiracı indirimi" olarak bilinir. Mahkemeler, kira bedelinin tespitine ilişkin davalarda, kiralanan taşınmazın boş olması durumunda kira bedelini düşürmek amacıyla %15 ila %20 arasında bir "hakkaniyet indirimi" uygularlar. Bu indirim, kiracının önceki dönemde aynı taşınmazda kiracı olmasından kaynaklanan bir avantajı yansıtır.
Kira Tespit Davalarına Bedel Artırımı ve Islah
Kira tespit davaları açılırken, talep edilen kira bedeli başlangıçta kesin ve net bir şekilde belirtilmelidir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, dava başlatıldığında belirtilen kira bedeli sonradan bedel artışı veya ıslah yoluyla değiştirilemez.
Nitekim, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun yakın tarihli bir kararında, kira tespit davalarında talep edilen kira bedelinin sonradan artırılmasının veya ıslah yoluyla değiştirilmesinin mümkün olmadığına hükmedilmiştir.
Kira Tespit Davasından Sonra Kira Farkına İlişkin İcra Takibi Süreci
Kira tespit davaları, yalnızca kira bedelinin kesin bir şekilde belirlenmesine yönelik olup, yalnızca tespit hükmü içerir; kararın yerine getirilmesi hükmü içermezler. Bu nedenle, kira tespitiyle ilgili verilen mahkeme kararları ilamlı icra yoluyla icraya konulamaz. Kira bedelinin tahsili için ise ayrı bir hukuki süreç izlenmesi gerekmektedir.
Kira tespitine ilişkin kararlar kesinleşmeden icra takibine konulamaz. Ancak, karar kesinleştikten sonra, mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli ile ilgili olarak genel haciz yolu ile ilamsız icra takibi başlatılabilir.
Kira tespit davaları geçmiş dönemlere ilişkin olsa da, tespit sonucu oluşan alacaklara faiz uygulanabilmesi için kira tespit kararının kesinleşmesi gerekmektedir. Faiz, karar kesinleştikten sonra işlemeye başlar.
Kira Tespit Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira tespit davasında görevli ve yetkili mahkeme, sözleşmenin ifa yerindeki veya davalının yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.
